🫏 Indemnité D Éviction Bail Commercial Résidence De Tourisme

Slide2 L'expert judiciaire a appliqué ici la méthode du chiffre d'affaire, de la capacité d'autofinancement et de valorisation de l'EBE exécent brut d'exploitation. La cour retient la moyenne des trois résultats obtenus avec les trois méthodes comptables soit une valeur moyenne de €. Slide4 La SCI Pujols Bel Air a réitéré son refus de renouvellement du bail et a offert le paiement d'une indemnité d'éviction à déterminer par voie d'expertise. La S. L. Hôtel des Chênes a fait assigner la SCI Pujols Bel Air aux fins de voir fixer son indemnité d'éviction conformément aux dispositions de l'article L415-14 du code de commerce. Une expertise a été ordonnée. Slide5 Aux termes de l'article L 145-17 et suivants du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon l'usage de la profession, augmentée de divers frais. Pour évaluer l' indemnité d'éviction , Monsieur VIDEAU, ainsi qu'il est d'usage, a utilisé trois méthodes de recoupement Slide6 La S. L. Hôtel des Chênes critique tout d'abord les deux méthodes calculées par Monsieur B. à savoir l'estimation par la capacité de financement et l'estimation par l'excédent brut d'exploitation au motif que ces méthodes ne valent que pour l'évaluation d'une entreprise et non pas pour l'évaluation d'un fonds de commerce qui est une notion plus large à forte connotation patrimoniale et fiscale. Slide7 Mais précisément, il sera répondu à la S. L. Hôtel des Chênes que la valeur d'un fonds de commerce ne se confond pas avec la valeur de la société exploitant le fonds de commerce. La valorisation d'un fonds de commerce ne peut être faite in abstracto mais doit correspondre à une réalité économique. L'acquéreur potentiel ainsi que l'indique l'expert doit avoir les moyens de financer son acquisition sur la base de l'activité réelle existante. C'est pourquoi des méthodes d'évaluation incluant la capacité de financement et l'excédent brut d'exploitation sont indispensables. Slide8 L'expert relève à juste titre que lorsque les consorts G. ont racheté les parts de la S. L. Hôtel des Chênes en mars 2005 ils ont emprunté € et ont apporté € en compte d'associés si l'on faisait droit à leur méthode d'évaluation l'endettement serait triplé et la S. L. Hôtel des Chênes serait immédiatement en cessation des paiement. Dès lors que le chiffre d'affaires baisse ce qui est notre cas la valeur du fonds doit corrélativement baisser. Slide9 La S. L. Hôtel des Chênes estime que pour l'hôtellerie le coefficient habituellement retenu est d'une moyenne de 2,63 et qu'en Lot et Garonne le coefficient le plus bas est de 2,02. Elle demande donc qu'il soit appliqué ce coefficient. L'expert a retenu un coefficient de 1,5. Tout d'abord s'agissant du coefficient retenu habituellement pour les usages de la profession, il est inexact de dire que la moyenne est de 2,63. Cette moyenne ne repose que sur le Blatter et le Perbos . Les ouvrages de référence sont le Blatter et le Lefèvre. Or le Lefèvre 2007 propose pour les hôtels 3 * une valorisation comprise entre 0,80 et 3,5 fois le chiffre d'affaire, quand le Blatter mentionne en hôtel de tourisme sans distinction de catégorie un coefficient de 2 à 4 fois de chiffre d'affaire. Slide10 Le Perbos mentionne un coefficient de 2 à 3,5 sans autre explication. Mais on ne demande pas à un expert d'appliquer une fourchette moyenne. On lui demande au regard de multiples éléments de comparaison de retenir un coefficient approprié à la situation du fonds expertisé. Il conclut en indiquant qu'il paraîtrait aléatoire de se baser sur une valorisation supérieure à 1,4/1,6 fois le chiffre d'annuel. Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir la fourchette haute de l'évaluation raisonnable de Monsieur VIDEAU soit un coefficient multiplicateur de 1,6, ce qui porte le montant de l'évaluation par le chiffre d'affaires à la somme de €. Slide12 Ainsi l'estimation retenue pour l'indemnité principale sera calculée comme suit Estimation par le chiffre d'affaires € Estimation par la capacité d'autofinancement € Estimation par l'excédent brut d'exploitation € Soit une valeur moyenne de € . La première décision sera infirmée sur ce point. Slide13 Il s'agit d'indemniser le préjudice subi par le locataire évincé pendant la période de déménagement et de réinstallation ou, à défaut de réinstallation à celui correspondant à l'arrêt d'exploitation. La jurisprudence selon l'expert retient habituellement une indemnité à hauteur de trois mois du résultat net. L'expert propose au tribunal de majorer cette indemnité du fait que le congé a été délivré à effet du 1er janvier 2009 c'est à dire il y a plus de deux ans et que du fait de ce congé le locataire ne peut plus mettre en oeuvre les projets de modernisation indispensable. Slide14 Il relève qu'effectivement le chiffre d'affaires est quasi identique à celui de 2007. Toutefois, la S. L. Hôtel des Chênes a fait valoir que sur les quatre premiers mois de 2011 le chiffre d'affaires a progressé de 13,88 %, ce qui induirait que la procédure d'éviction n'a pas d'impact sur l'activité de l'hôtel . Il propose donc de retenir une indemnité à hauteur de six mois du résultat net. Slide15 Le premier juge a retenu une indemnité à hauteur de quatre mois, plus proche de l'indemnité moyenne, mais prenant en compte le long délai couru depuis la date du congé. Son appréciation sera retenue et sa décision confirmée sur ce point. Les autres chefs d'indemnisation sont acceptés par les deux parties. Slide17 Fixe l'indemnité principale à la somme de €, Fixe l'indemnité de réemploi à la somme de €, Trouble commercial € Frais de licenciement du personnel € Travaux et aménagements non amortis € Frais administratifs et frais divers € Slide19 Le baileur copropriétaire de la résidence de tourisme doit pouvoir imposer l'offre de prestations parahôtelières au locataire exploitant pour pouvoir bénéficier des avanatages fiscaux en matière de TVA. Concrètement, il s'agit du petit déjeuner, du nettoyage des locaux, de la fourniture du linge de maison et de l'accueil. Slide20 Un bailleur copropriétaire de la résidence de tourisme souhaite échapper au paiement d'une indeminité d'éviction après son refus de renouvellement du bail commercial après 9 ans. Il fait délivrer un congé de non renouvellement du bail commercial pour dénégation du statut des baux commerciaux. Le bailleur défend l'idée qu'aucun fonds de commerce n'est exploité dans les locaux et que l'application des baux commerciaux n'est pas possible. Slide21 Le bailleur plaide que le locataire se contente de sous-louer des studios et n'exploite pas de fonds de commerce. La cour d'appel considère qu'il est établi que la société locataire exerce dans les lieux loués une activité de prestations para-hôtelières dans le cadre de l'exploitation de son fonds de commerce de gestion et d'exploitation de résidences de tourisme , conformément au bail commercial. Slide22 Le fait que les prestations parahôtelières soient exécutées par une filiale du locataire et non par le locataire lui-même n'est pas considéré comme une violation des obligations du bail commercial par le locataire . Le caractère accessoire des prestations para-hôtelières qui représentent des recettes très modestes est sans conséquence. L'important est que les services soient proposés aux résidents de la résidence de tourisme , lesquels les utilisent ou non. Slide24 L’hébergement touristique a ses contraintes juridiques propres. Concentrons-nous ici sur les relations entre le propriétaire d’une résidence de tourisme, et le gestionnaire ou exploitant de celle-ci. Quelles sont les responsabilités de chacun ? Voici la réponse, par notre avocat spécialiste du droit immobilier… Slide25 Il faut garder en mémoire ce principe l'investisseur privé dans une résidence de tourisme ne doit pas se décharger entièrement de la gestion de la résidence sur l'exploitant, s'il ne veut pas avoir de mauvaises surprises . Slide26 For More Information Visite the Link TRAESCH AVOCAT Slide27 For More Information Visite the Link TRAESCH AVOCAT

En matière de résidences de tourisme et de services, notre cabinet intervient régulièrement sur les sujets suivants Pour les promoteurs Assistance pour la rédaction des contrats avec les investisseurs, les commercialisateurs et les divers intermédiaires / CGP ainsi que les gestionnaires ou administrateurs de biens et les établissements financiers convention d’OC, GFA…, Activité en matière de construction contrat d’entreprise, sous-traitance, garantie de parfait achèvement, responsabilité décennale, Constitution de SCI de construction vente suivi juridique des SCI/SNC, TUP, restructurations…, Assistance en matière contentieuse avec les gestionnaires et les investisseurs. Pour les banques finançant les programmes immobiliers Assistance en matière de contrats de financement de pool bancaire et/ou de refinancement, Rédaction de garanties financières d’achèvement GFA, Rédaction de contre garanties. Pour les exploitants-gestionnaires Rédaction des baux commerciaux avec les investisseurs et le syndicat des copropriétaires, Rédaction de la convention entre le promoteur et le gestionnaire modalités du fonds de concours, Transfert des baux commerciaux cession et signification par huissier, apport partiel d’actif, rédaction des actes correspondants, assistance à la négociation…, Consultation sur la prise en charge de certains travaux et réparations dans la résidence, Assistance en cas de résiliation du bail commercial ou d’avenant sur la modification du loyer, Assistance en cas de livraison tardive et incomplète des locaux pris à bail, Constitution de groupes de sociétés appelés à gérer des résidences hôteliers en séparant les divers métiers du gestionnaire location, exploitation, commercialisation auprès de la clientèle…, Assistance générale en droit des sociétés et droit des contrats, Constitution de sociétés d’exploitation par site, Relations inter-co au sein du groupe prestations de services intra-groupes, commerciales, techniques… Secrétariat juridique des sociétés d’exploitation audit juridique, acte d’achat, convention de garantie de passif…, Mise en place de missions de mandataires ad hoc dans le rapport gestionnaire/propriétaire. Pour les propriétaires, investisseurs, personnes physiques – conseil en gestion de patrimoine CGP Voici un descriptif succinct ci-après des actions entreprises par notre cabinet dans ce type de dossier Création d’associations de copropriétaires, Assistance en cas de défaillance – procédure collective des promoteurs pour les retards de livraison et les désordres constatés des immeubles, de la résidence ou de l’hôtel, Assistance en cas de défaillance – procédure collective des exploitants des résidences de tourisme/hôtels – déclaration de créances, nomination de contrôleurs, recherche de nouveaux exploitants en collaboration avec des experts, Montage des dossiers repreneurs – assistance à la négociation avec les repreneurs, Assistance des copropriétaires dans la vérification et la reconstitution de dossiers de classement, de conformité aux règles de sécurité, d’urbanisme, de copropriété, en coordination avec divers experts, Négociation en matière de bail commercial et sur les différends relatifs aux charges locatives avec les gestionnaires, Négociation en matière d’indemnité d’éviction et de renouvellement de bail, Assistance dans les programmes immobiliers de VEFA et les opérations en LMNP, LMP, ZRR / administrateurs de biens Loi de Robien, Mise en jeu des garanties financières d’achèvement GFA, intervention sur les problèmes de livraison de la résidence et des désordres, Expertises judiciaires diverses suite à la défaillance des promoteurs ou des exploitants de résidence, Mise en jeu de la responsabilité de professionnels de l’immobilier parties prenantes au programme immobilier défaillant, promoteurs, gestionnaires, conseils en gestion de patrimoine CGP, Action en résolution de la vente, Assistance en matière judiciaire, notamment recouvrement en matière de loyers auprès des gestionnaires/procédure d’exécution, référé provision…, Action en responsabilité civile contractuelle/résolution des conventions avec les administrateurs de biens, Intervention en français et en anglais pour les investisseurs, résidents étrnagers dans leurs investissement en lease back property. Cette description n’est pas exhaustive. Nous nous faisons assister en tant que de besoin par des experts dans ce type de dossier. Nous disposons également d’une importante bibliothèque d’actes comprenant l’ensemble des conventions entre les parties prenantes dans ce secteur d’activité.

Pardérogation au principe de la résiliation triennale propre au bail commercial, l’article L.145-7-1 du Code de commerce dispose que le bail commercial conclu entre le

L'exploitant vous menace de vous réclamer une indemnité d'éviction en fin de bail commercial, alors même que le bail commercial est en cours. Vous vous demandez quoi faire ?La loi prévoit effectivement un droit à une indemnité d'éviction en fin de bail commercial pour l'exploitant de la résidence mais elle prévoit aussi des de la résidence de tourisme peut prétendre à une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial. Mais il perd ce droit dès lors qu'il commet des fautes dans l'exécution du bail commercial. Maître Cécile BERNHARD, Avocate au Barreau de MARSEILLE, vous informe et vous assiste en cours et en fin de bail commercial, pour ne pas avoir à payer une indemnité d'éviction à un exploitant de résidence de tourisme peu respectueux du bail cabinet intervient dans les BOUCHES DU RHONE, le VAR, et les HAUTES Maître BERNHARD pour toute question ou demande d'assistance au

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